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【风口研报·公司】房地产政策利好不断,这家公

2022-05-05 人已围观

【风口研报公司】房地产政策利好不断,这家公司手握大量现金流资产逐步变现,分析师给予80%+重估空间 金融街(000402)精要: ①历史上地产周期上行持有类物业公司往往跑输,但本

【风口研报·公司】房地产政策利好不断,这家公司手握大量现金流资产逐步变现,分析师给予80%+重估空间

金融街(000402)精要:
①历史上地产周期上行持有类物业公司往往跑输,但本轮地产周期信用扩张仍难看到,资产荒或将重现;
②国泰君安谢皓宇认为,公司有望受益于结构性资产荒,目前公司自持物业70%的租金收入来自于写字楼,其占据核心位置、面向金融大客户,年毛利在15亿以上,且将再次进入成长期;
③本轮资产荒下,金融街表现将类似于2014年-2016年行情,唯有持有型物业才更适合长期资金,谢皓宇上调2022-2024年盈利预测至0.60/0.73/0.88元(原为0.55/0.70/0.87元),基于NAV、EVA和PB估值,合理估值为355亿元,对应目标价11.87元(当前6.4元);
④风险提示:影子银行放开,重走土地金融老路。

地产行业当前利好频出,4月末的政治局会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

国泰君安证券谢皓宇最新覆盖地产领域强现金流标的金融街,认为公司持有核心城市优质写字楼,每年有17亿稳定现金流,在大当前资产荒背景下尤为受益。并且公司在核心15城有1651万方土储,一旦市场复苏仍具备高弹性。

近期公司剥离低效自持物业确认投资收益,谢皓宇上调2022-2024年盈利预测至0.60/0.73/0.88元(原为0.55/0.70/0.87元),基于NAV、EVA和PB估值,合理估值为355亿元,对应目标价11.87元(当前6.4元)。

居民扩表难对冲房企缩表,宽信用受阻导致资产荒

历史上地产周期的上行,最受益的都是高杠杆、高土储的住宅开发房企,持有类物业的金融街往往跑输。

但当前与历史上历次地产周期不同的是,地产行业已经从扩表转向缩表,当前房企仍在缩表阶段,此次与历史上的地产周期都将不同,信用扩张仍然难以看到。 而较为宽松的流动性和难以启动的信用扩张之间的背离,带来的就是资产荒。

金融街:优质B端自持物业将极大受益于结构性资产荒

资产荒下,稳定现金流的资产将迎来价值重估,金融街自持物业70%的租金收入来自于写字楼,其占据核心位置、面向金融大客户,年毛利在15亿以上,且将再次进入成长期,现金流稳定性优势凸显。

1)公司出租物业47%位于北京,70%租金收入来自于写字楼,租户为抗风险能力强的金融大客户,2010-2019年租金年化增速达17%,毛利率保持90%高位。

2)投资性房地产3.8万/平计价偏低估,重估或转让潜在增值达64亿。

公司的物业多数以公允价值计入投资性房地产,但计价相对偏低,对应的投资性房地产价值约468亿,相比于当前387.4亿元及16.3亿元的未来建安投入,增值约64.3亿元。 公司近三年通过出售物业获取现金超60亿。

3)开发业务在核心15城有1651万方土储,去化周期9.4年,保障年350亿销售规模,若市场复苏仍具高弹性。

公司近年强销售、弱拿地,公司经营性现金流转正,近三年回笼经营性现金流净额达到170亿,预计随着土储变现,公司仍将保持正经营性现金流,更高的开发效率将提高公司的资本收益率。

历史上,公司是行业下行时抗跌、资产荒时领涨的优选标的 2014年至2016年金融街大幅领涨时期,则主要是资产荒下,资金对于金融业优质物业重估。

本轮资产荒下,金融街表现将类似于2014年-2016年行情,但将有两点变化:1)银行理财取代保险成为低风险资金的金融工具、2)开发型业务被证伪,唯有持有型物才更适合长期资金。 

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